Vendre le patrimoine

Quand la facture de l’Ehpad est trop élevée, plusieurs solutions existent : demander des aides financières, l’aide de ses descendants via l’obligation alimentaire, mais aussi vendre son patrimoine immobilier.

Souvent, par peur de pénaliser leurs héritiers demain, les parents propriétaires rechignent à se séparer de leur bien immobilier.

Mais demander une aide à l’hébergement conduira le Conseil départemental à se tourner vers les enfants afin de mettre en place l’obligation alimentaire. S’ils disposent des ressources suffisantes, ils devront payer chaque mois tout ou partie de la note.

Pour faire son choix, certains facteurs doivent être pris en considération.

L’aide sociale à l’hébergement sera versée par le Conseil départemental seulement si les descendants ne sont pas en mesure de régler la facture de l’Ehpad via l’obligation alimentaire.

Mais les sommes versées sont récupérables sur succession : si l’actif successoral est supérieur à 46 000 €, le Conseil départemental se remboursera les sommes versées.

Le montant total des sommes versées au titre de l'aide sociale à domicile, de l'aide médicale à domicile, de la prestation spécifique dépendance ou de la prise en charge du forfait journalier pourra être récupéré sur la succession si l'actif successoral (la valeur des biens du défunt moins les dettes éventuelles) est supérieur à 46 000 €

Pour financer la maison de retraite sans pénaliser les descendants, vendre le patrimoine immobilier du résident constitue donc une option intéressante.

En théorie, seul le propriétaire a le droit de disposer de son bien. Mais selon les situations, notamment quand la personne concernée n’est plus en mesure de prendre des décisions éclairées, il est possible de procéder à la mise en vente pour lui.

Si les deux parents étaient propriétaires, et que l’un deux est décédé, il est fréquent que la nue-propriété revienne aux enfants, mais l’usufruit (l’usage) soit conservé par le second propriétaire. Et ce même s’il entre en Ehpad.

Dans ce cas, il faudra l’accord de l’usufruitier pour vendre le bien.

Si le propriétaire est sous tutelle, le tuteur doit demander au juge des contentieux de la protection (anciennement appelé juge des tutelles) son autorisation pour vendre le bien. En revanche, c’est aux personnes sous curatelle elles-mêmes de décider la mise en vente, vente pour laquelle elles se feront assister de son tuteur.

A noter : si le propriétaire ne peut se déplacer pour réaliser la vente, il peut rédiger une procuration s’il est en possession de sa capacité juridique (c’est-à-dire s’il ne fait pas l’objet d’une mesure de protection type tutelle ou curatelle). La procuration doit indiquer avec précision la nature de l’acte (objet de la vente, prix, etc.).

Dans tous les cas, il est conseillé de se faire conseiller par un notaire.

Procéder à une vente classique permet de disposer d’une somme d’argent plus importante sur le moment, mais encore faut-il que le marché soit favorable au vendeur au moment où il prépare son entrée en Ehpad. Par ailleurs, rien ne garantit qu’elle sera suffisante pour financer le séjour en maison de retraite jusqu’au bout.

Lors d’une vente en viager, le vendeur reçoit une partie du prix de vente (le bouquet, généralement compris entre 10 et 30 % de la valeur du bien) à la signature du contrat, puis une rente à vie.

A noter : le contrat peut contenir une clause d’indexation permettant de réviser automatiquement le montant de la rente.

Cette rente, qui peut être mensuelle, assurera un revenu à vie au vendeur, qui pourra donc couvrir tout ou partie du prix de l’Ehpad et lui laisser l’esprit libre, ainsi qu'à ses proches.

Bon à savoir : il existe plusieurs types de viagers.

Dans le cas du viager occupé, l’acquéreur verse au départ un capital au vendeur (le bouquet), puis une rente mensuelle tout au long de la vie du vendeur. Le vendeur reste vivre chez lui tant qu’il le souhaite. Mais s’il part en Ehpad, l’acquéreur récupère le bien en échange d’une augmentation de la rente.

Une formule qui peut être intéressante aussi pour les couples dont l’un des membres seulement va vivre en établissement.

Sinon, le viager libre convient parfaitement. Dans la mesure où l’acquéreur dispose du bien immédiatement, la rente est normalement plus élevée.

Né il y a quelques années, le viager intermédié présente des avantages intéressants. Il fonctionne comme un viager classique (libre ou occupé), mais les acquéreurs sont des institutionnels : le versement des rentes est garanti. Par ailleurs, au décès du bénéficiaire du viager, ses héritiers pourront s’ils le souhaitent racheter le bien au prix du marché.

Attention : les délais sont souvent plus longs pour vendre en viager, il est essentiel d’anticiper.

Et si vous optez pour cette option, faites-vous conseiller par un notaire.